Giảm nghĩa vụ về tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng

Theo quy định tại Quyết định số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/ND-CP, mức thu tiền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cho phép chuyển mục tiêu. (Ảnh minh họa :VN)

Ưu đãi tiền thuê đất cho các dự án trong lĩnh vực xã hội hóa

Theo Bộ Tài chính, mục tiêu xuyên suốt của các chính sách mới là: Tháo gỡ thời gian các mồi phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2024; Khơi thông tin và sử dụng hiệu quả nguồn đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội; Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí góp thủ cho người dân và doanh nghiệp.

Một trong những điểm nhấn quan trọng của Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/ND-CP đang làm việc đổi mới căn bản chính sách và ưu đãi tiền thuê đất đối với các dự án trong lĩnh vực xã hội hóa. Chính sách này thu hút sức mạnh sức mạnh xã hội đầu tư vào các lĩnh vực thiết yếu như giáo dục đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường và giám định tư pháp.

Theo quy định mới, phạm vi áp dụng ưu đãi được mở rộng, bao gồm tất cả các dự án xã hội hóa thuộc tính và không thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư theo pháp luật đầu tư. Điểm nổi bật là phân cấp mạnh mẽ cho địa phương: UBND cấp tỉnh HDND cùng cấp quyết định ưu đãi miễn phí tiền đất đối với từng khu vực, lĩnh vực để áp dụng đối với dự án xã hội hóa thuộc danh mục loại hình và tiêu chí xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ ban hành phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Nguyên tắc xác định ưu tiên được thiết kế linh hoạt, với mức độ tối thiểu theo quy định chung và mức độ tối đa là miễn phí cho thiết kế toàn bộ thời gian. Điều này giúp nhà tư giảm đáng kể chi phí tiếp cận đất đai, tạo điều kiện tập trung nguồn lực nâng cao chất lượng dịch vụ công phục vụ nhân dân.

Song với ưu đãi, chính sách cũng quy định trách nhiệm của các cơ sở xã hội hóa. Sau khi dự án đi vào hoạt động, cơ quan có quyền xác minh sẽ kiểm tra việc đáp ứng các tiêu chuẩn xã hội hóa đã cam kết. Trường hợp không đáp ứng điều kiện hoặc sử dụng đất sai mục tiêu, đơn vị vi phạm sẽ được thu hồi toàn bộ số tài sản đất được miễn, giảm và phải bổ sung thêm khoản tiền chậm lại theo quy định pháp luật về quản lý thuế.

Ngoài ra, có thể chế độ quyết định số 57-NQ/TW của Bộ Chính trị, chính sách mới dành những ưu đãi đặc biệt chưa từng có về tiền thuê đất cho lĩnh vực khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia.

Theo đó, nhiều loại hình cơ sở khoa học và công nghệ được miễn phí thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê, bao gồm: (i) Xây dựng phòng thí nghiệm, cơ sở tạo công nghệ, tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ; (ii) Cơ sở thực thi, thử nghiệm sản xuất; (iii) Các viện, trung tâm nghiên cứu – phát triển công nghệ số; (iv) Dự án sản xuất sản phẩm công nghệ quan trọng, phần mềm, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo.

Đặc biệt, Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và các Khu công nghệ số tập trung được tạo cơ chế miễn phí tài sản đất đời. Chủ đầu tư hạ tầng Khu công nghệ số tập trung không được tính tiền tài được miễn vào giá cho thuê tầng tầng, qua đó góp phần giảm chi phí đầu vào và tăng sức hấp dẫn cho nhà tư công nghệ cao.

Đối với các dự án đầu tư trong Khu công nghệ cao, Tài trợ đất từ ​​15 đến 19 sau khi xây dựng cơ sở được áp dụng rộng rãi; riêng các dự án thuộc danh mục, ngành nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư có thể được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn.

Nhà nước đồng thời cam kết đảm bảo đất đai để phát triển khoa học và công nghệ, song những người yêu thích các đơn vị nuôi dưỡng phải sử dụng đất đúng mục tiêu. Trường hợp vi phạm, toàn bộ số tiền tài trợ đất đã được miễn, giảm sẽ thu hồi kèm tiền chậm.

Giảm nghĩa vụ về tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

Một nội dung có tác động xã hội sâu rộng là quy định mới về tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở ở. Theo Luật Đất đai năm 2024 và các Nghị định quy định chi tiết thi hành, khi chuyển mục sử dụng đất từ ​​​​đất nông nghiệp sang đất ở thì phải dốc theo độ chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Nay, theo quy định tại Quyết định số 254/2025/QH15 và Nghị quyết số 50/2026/ND-CP, trình độ thu tiền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cho phép chuyển mục tiêu.

Cụ thể: 30% chênh lệch đối tượng tích cực trong giới hạn giao đất ở; 50% độ lệch đối với sự tích lũy nhưng không quá 1 lần; 100% chênh lệch đối với sự tích lũy quá 1 lần giới hạn. Từ đó, giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân.

Quy định này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất; người sử dụng đất được quyền lựa chọn 1 thửa đất để tác động đến chính sách ưu đãi này và phải cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục tiêu sử dụng đất.

Để đảm bảo công việc trong giai đoạn chuyển tiếp tiếp theo, các trường hợp lý đã quyết định cho phép đích chuyển mục từ ngày 8/1/2024 đến trước ngày 1/1/2026 được phép đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới. Nếu đã có tiền, người dân được yêu cầu hoàn trả phần chênh lệch hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính chính khác, với điều kiện hồ sơ đề nghị nghị luận chậm nhất trước ngày 1/1/2027.

Bên cạnh đó, cố gắng giảm tối đa thủ tục và chi phèn thủ, pháp luật mới định nghĩa người sử dụng đất thuộc diện miễn phí tài sản cho toàn bộ thời hạn thuê không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và không cần làm hồ sơ đề nghị miễn phí. Đối với trường hợp được giảm tài nguyên đất, hồ sơ được xử lý theo cơ chế một cửa thông tin, góp phần rút ngắn thời gian và tăng tính minh bạch.

UBND cấp tỉnh được giao chủ động quy định thủ tục hành chính về đất đai trong đó có quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính chính về đất đai, dựa trên một số nguyên tắc quy định tại Nghị định số 49/2026/ND-CP, Nghị định số 50/2026/ND-CP của Chính phủ.

Nghị quyết cũng đưa ra giải pháp mang tính đột phá để xử lý các tồn tại về tiền thuê đất của đơn vị sự nghiệp công lập trong giai đoạn chuyển tiếp sang Luật Đất đai năm 2024.

Theo đó, đối với tích tích đất xây dựng công trình nghiệp chuyển từ thuê đất sang giao đất không thu tiền sử dụng đất, nếu đơn vị chưa được ủy thác hoặc chưa đủ tiền thuê đất thì không phải tính tiền thuê đất và tiền chậm lại cho thời gian sử dụng đất trước ngày 1/1/2026.

Đối với diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, liên doanh, liên kết, đơn vị cũng không phải nghĩa vụ trả tiền thuê đất từ ​​ngày 1/8/2024 cho đến khi hoàn thành thủ tục chuyển đổi hình thức sử dụng đất. UBND cấp tỉnh được giao trách nhiệm chỉ đạo quan thuế nhanh Kiểm soát, điều chỉnh các thông báo tiền tài đất đã ban hành, hoàn thành trước ngày 1/1/2027.