Không phải thửa đất nông nghiệp nào cũng có thể chuyển sang đất ở khi pháp luật đất đai mới chính thức được áp dụng…
Trong đời sống hằng ngày, “đất thổ cư” là cách gọi quen thuộc của người dân để chỉ đất ở, loại đất được phép xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở không hề đơn giản và phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật đất đai.
Bước sang năm 2026, khi hệ thống pháp luật mới chính thức được áp dụng đồng bộ, người dân cần đặc biệt lưu ý các căn cứ pháp lý liên quan đến việc chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư.
Theo quy định hiện hành, đất ở được hiểu là đất sử dụng để làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Nội dung này được nêu tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (trong đó có một cụm từ đã bị bãi bỏ bởi điểm c khoản 4 Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, nhưng không làm thay đổi bản chất khái niệm về đất ở).
Về nguyên tắc chung, không phải mọi trường hợp đều được tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (trong đó có chuyển lên đất ở), cũng như chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Đây là điểm mấu chốt mà người sử dụng đất cần đặc biệt quan tâm.
Vậy, căn cứ nào để được phép chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư trong năm 2026? Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024), căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được xác định khá rõ ràng.
Cụ thể, đối với hộ gia đình, cá nhân, việc chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, hoặc chuyển các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở, phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Nói cách khác, quy hoạch là “chìa khóa” quyết định việc một thửa đất nông nghiệp có thể được chuyển sang đất ở hay không. Nếu thửa đất nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở hoặc khu dân cư theo các loại quy hoạch nói trên, người sử dụng đất mới có cơ sở để nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng. Ngược lại, nếu đất nằm ngoài quy hoạch đất ở, dù có nhu cầu thực tế thì cũng rất khó, thậm chí không thể, được chấp thuận.
Trước đây, không ít người lựa chọn phương án mua đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở, sau đó xin chuyển mục đích sang đất thổ cư.
Nguyên nhân là bởi trong một số giai đoạn, giá đất nông nghiệp thấp, bảng giá đất do Nhà nước ban hành chưa sát với thị trường, trong khi giá đất thổ cư lại cao. Khi đó, tổng chi phí mua đất cộng với tiền chuyển mục đích sử dụng đất có thể “dễ chịu” hơn so với việc mua trực tiếp một lô đất ở.
Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã có nhiều thay đổi. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng chặt chẽ, phụ thuộc rất lớn vào quy hoạch và phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, các khoản chi phí liên quan như tiền sử dụng đất, chi phí hồ sơ, thuế và lệ phí cũng có xu hướng tăng lên đáng kể. Điều này khiến phương án “mua đất rồi lên thổ cư” không còn nhiều lợi thế như trước, thậm chí tiềm ẩn không ít rủi ro nếu người mua không kiểm tra kỹ quy hoạch và pháp lý.
Trong bối cảnh đó, xu hướng lựa chọn mua sẵn đất thổ cư có pháp lý rõ ràng đang được nhiều người cân nhắc. Dù chi phí ban đầu có thể cao hơn, nhưng phương án này giúp người mua tiết kiệm thời gian, tránh được các thủ tục phức tạp và hạn chế rủi ro pháp lý về sau.
Có thể thấy, từ năm 2026, việc chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư không chỉ là câu chuyện về nhu cầu cá nhân, mà còn gắn chặt với quy hoạch và định hướng phát triển không gian của địa phương. Người dân trước khi quyết định đầu tư hay chuyển mục đích sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật, kiểm tra quy hoạch được phê duyệt và cân nhắc kỹ lưỡng để đưa ra lựa chọn phù hợp, an toàn.